アパート経営の教科書

債務回収比率(DCR)

DCRとはDebt Coverage Ratioの略で、ローン返済の何倍の収入があるかを表す指標です。

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債務回収比率(DCR)の計算方法

DCR=NOI-年間のローン返済額
※NOIとは家賃収入からローン返済額以外の実際に出ていく経費を差し引いた金額です。

例えば、物件価格4,500万円、年間の家賃収入が400万円、管理費や固定資産税などの経費を差し引いた利益が300万円取れる物件があるとします。
この物件を3,800万円、元利均等、金利2.5%、借入期間25年でローンを組んで購入したとすると、年間のローン返済額は約200万円です。

この状態での債務返済比率は
300万円÷200万円=1.5
となります。

一般的に金融機関はDCRが1.2以上ないと融資の検討ができないと言われておりますが、仮にフルローンでこの物件を購入した場合はどうでしょうか。
4,500万円のローンを組んだ場合、同条件の場合の年間のローンの返済額は約240万円。
300万円÷240万円=1.25
仮にフルローンで物件を購入してもDCRは何とか1.2を超えています。

但し、この比率は物件購入時点での話です。
今後、金利は上昇する可能性が極めて高いので、仮に金利が3.5%まで上昇したとすると年間の返済額は約270万円となってしまいます。また、将来的に家賃の下落も発生するでしょうから、下手をするとローン返済が収入を上回る可能性もあります。

不動産投資は中長期的に計画しなければなりませんので、金利上昇時においては綿密にシミュレーションしなければなりません。購入時点での収益状況も大事ですが、それよりも安定した運営が可能かどうか注意して投資しましょう。