不動産投資で正確な利回りを計算するポイント

アパート経営（投資）と収益性

アパートなどの物件購入を検討する場合に収益性を判断する指標として表面利回りと実質利回りがあります。
投資用物件の収益性を判断するものとしては表面利回りよりも実質利回りを用いるほうがよいと言われていますが、情報を取得した最初の段階では経費がどれくらいかかるのかの資料が不足している場合がよくあります。これでは物件の購入判断に時間がかかるので、せっかく優良な物件を見つけたとしても先に買われてしまうということになりかねません。
とはいえ、収益性の判断を誤ってしまっては購入後に大変な事態になってしまいます。
ここでは、表面利回りを計算する上で基礎となる家賃収入にポイントをあてて、できるだけ正確な利回りの算出方法をみていきます。

レントロールから読み解く

レントロールというのは「収益物件のチェック項目」でも挙げた賃借条件一覧のことです。詳しくは「レントロール」のページをご覧ください。

　　　　　　入居日　　　　　　　家賃　　　　　管理費　　　　　水道費　　　　町費　　　　合計
101号　　2005/3/31　　　43,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　48,450円
102号　　2011/9/30　　　41,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　46,450円
103号　　2013/4/5　　　 36,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　41,450円
105号　　2009/5/30　　　42,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　47,450円
201号　　2013/2/25　　　36,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　41,450円
202号　　2012/3/30　　　38,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　43,450円
203号　　2012/10/1　　　38,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　43,450円
205号　　2010/7/31　　　41,000円　2,000円　　　3,150円　　　300円　　　46,450円

収入合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　358,600円

例えば、上記のような物件が販売されていたとします。
表面利回りとは「年間の家賃収入÷物件価格×１００」で算出することができますので
３５８，６００円（月額賃料）×１２ヶ月÷４０，０００，０００円（物件価格）×１００
≒１０．７６％。（表面利回り）

一見すると利回りが１０％を超えていますので収益性が高いように見えるかもしれませんが、家賃収入の部分で注意すべきポイントがいくつかあります。

1. 水道費、町費は支出として出ていくものなので収入にカウントしないほうがよい。
2. 管理費は不動産管理会社が受け取ることがあるので、オーナーに支払われないことがあるので注意する。
3. 入居の年月日と家賃のバラツキに注目する。

特に３番目は注意したいポイントですが、上記の物件例でみると入居者の家賃は３万６，０００円から４万３０００円までの差があります。入居年月日を確認すると高い家賃で入居している賃借人は２００５年から住んでいます。この物件に限らずほとんどの投資物件は築年数が経過すると同時に家賃も下落していきます。もし、高い家賃で住んでいる入居者が退去して、新たに募集をかけた場合に家賃はいくら取れるのでしょうか？

上記の例でみるとここ最近の入居者は３万６，０００円で入居していますので、今後退去が発生して募集をかけた場合には３万６，０００円以上の家賃を取れることは難しいかもしれません。

個人が不動産に投資する場合は中長期にわたって収益がどれくらい取れるかを判断しなければなりません。
上記の物件例でいいますと１～２年後には入居者の総入れ替えがあることも考えた上で、利回りの再計算をしてみますと
３万６，０００円×８戸×１２ヶ月÷４０，０００，０００円＝８．６４％（表面利回り）
となります。
少し強引な算出方法なのかもしれませんが、最低限の収益性も確認しておくべきなのです。

今回例に挙げた物件は稀なケースではありません。特に家賃のバラツキに関しては中古物件なら決して避けられないことなので注意してみていきましょう。

不動産投資はちょっと怖いけど、少し始めてみたい人は不動産クラファンという選択肢も

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