アパート経営の教科書

ファミリー世帯向けアパートの土地選びのポイント

ポイントは単身者向けアパートとしては成立しえない土地を選ぶということです。基本的にファミリー向け物件と単身者向け物件を比較した時の収益性ではファミリーが土地効率等の観点から劣りますので、その分、物件原価となる土地価格を落としていく必要があります。

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ファミリー向けアパートと単身者向けアパートの収益性比較

ファミリー向けのアパート(2LDK以上)のアパートを建築する場合には、単身者用の立地とは考え方を変えなければなりません。

例えば170㎡の土地があるとします。
建ぺい率は60%、容積率は200%、土地の価格は2,200万円。

この土地に単身者用で一部屋あたり25㎡の1Kタイプのアパートを計画したとすると、
170㎡(土地の広さ)×60%(建ぺい率)=102㎡(建築可能な面積)
102㎡(建築可能な面積)÷25㎡(一部屋の広さ)=4部屋(一階部分の戸数の上限) 
2階建てのアパートを建築するのであれば1階、2階を合わせると8戸のアパートが建築できます。

一方、2LDKで一部屋あたり40㎡のアパートを計画する場合は
102㎡(建築可能な面積)÷40㎡(一部屋の広さ)≒2部屋
1階、2階合わせても4戸のアパートが建築できます。

ここで、単身用、ファミリー用の建築コストと家賃を考えてみます。
便宜上、どちらとも建築コストは坪単価50万円で計算します。
単身用
25㎡×8戸=200㎡=60.5坪×50万円(建築コスト)=3,025万円
ファミリー用
40㎡×4戸=160㎡=48.4坪×50万円(建築コスト)=2,420万円

土地の価格(2,200万円)をプラスすると
単身者用の総額:5,225万円
ファミリー用の総額:4,620万円

単身用、ファミリー用の一部屋当たりの家賃を考慮した利回り
単身用、一部屋あたりの家賃月5万円
5万円×8部屋=月収総額40万円×12ヶ月=年収480万円
480万円÷5,225万円(単身用アパートの総コスト)=9.16%(表面利回り)

ファミリー用、一部屋あたりの家賃月8万円
8万円×4部屋=月収総額32万円×12ヶ月=年収384万円
384万円÷4,620万円(ファミリー用の総コスト)=8.31%(表面利回り)

こうして見ると、単身用のほうが利回りが高いとしても、両者に大きな差はありません。むしろ、部屋が広い分入居も付けやすいと考えると、ファミリー向けのプランを選択することもあるでしょう

しかしながら、もう一つ考えなければないけない点としてファミリー層の多くは「自家用車」を保有しています。
そのため、アパートに駐車場がない場合、客付け(入居者の確保)がかなり厳しくなるので敷地面積内に駐車場も確保してやる必要があります。

例えば福岡市では一部屋35㎡までの広さで総戸数9戸までのアパートなら駐車場の設置義務はありませんが、35㎡を超えたり、10戸以上のアパートを計画するのであれば、駐車場を設置しなければなりません。

当然、駐車場を確保しようとするのであれば建築できる面積は少なくなりますので、場合によっては4戸のアパートを建築できない可能性もあります。

このような点から、ファミリー向けを対象とする物件の場合はそれなりに広い土地を確保する必要があります。
そのため、ファミリー向けを検討する場合は、土地の安い地域をどうしても選らばざるをえません。