アパート経営の教科書

アパートの管理委託(委託管理)

アパートの管理を管理業者に委託する方法です。毎月一定の管理料を支払う必要がありますが、掃除やお手入れ、入居者の審査業務なども代行してもらえます。一括借り上げとは異なり、入ってくる賃料は入居者が支払った分です。空室リスクはオーナー(投資家)が負うことになります。

アパート経営の教科書

アパートの委託管理(アパート管理委託)とは

アパート経営をする上で大切なのが、管理業務です。この管理業務を専門の業者に委託するのがアパートの管理委託となります。委託に伴う管理費用がかかることになりますが、その分様々な管理業務をやってくれます。
本業を持っている方(サラリーマン大家の方)や、アパートを持ちすぎて管理しきれない方などはこうした管理委託を行う事でスムーズなアパート経営が可能になります。
管理業務の内容としては以下のような点が挙げられます。

・入居者や入居予定者からの質問に対する回答(クレーム対応を含む)
・入居者の審査
・家賃管理・入出金管理・滞納者への督促
・建物の維持メンテナンス(修繕・修理・清掃・ランプの交換など)

アパートを管理委託する場合の費用

概ね家賃収入の5%程度を管理報酬とする管理会社が多いですが、この金額は管理会社により異なります。また、提供するサービスによっても変わってくるかと思います。
上記の費用のほかにも、リフォームが必要な場合の費用や修繕費用などはオーナー負担となります。(ちなみに、これらの費用は自主管理(オーナー自体が管理する場合)でも必要になります。

アパートを管理委託するメリット

アパート経営をするということは、建物の管理(清掃を含む)やメンテナンス、入居者からの入金(賃料振込)の管理、トラブルの解決(水が詰まったなど)に対して対応していく必要があります。
もちろん、アパート経営を専業とする場合は良いですが、サラリーマン大家さんなど、別の仕事を持っている場合はそうも行かないでしょう。また、最近増えている遠隔地でのアパート経営などになるとなおさらです。

アパートの管理委託契約のデメリット

第1に費用的な問題です。実際の所、トラブル以外の面ではアパート経営にかける労力というものはさほどおおきくはありません。賃料についても最近ではネットバンクなども充実しており、オンラインバンキングで、PCとインターネットがあれば(携帯電話でも)、入出金管理が可能です。こうした管理委託を行うことでのこうした手間と、賃料の5%程度のコストが見合うかどうかは十分に検討する必要があるでしょう。

信頼できるアパート管理業者を探そう!

管理契約のメリット・デメリットを説明してきましたが、アパート経営において管理会社というのは不動産投資のパートナーとなることが多い存在です。
よい管理会社とよい関係を築くことができれば、様々なよい提案をもらえたり、新しいより魅力的な物件を紹介してくれたり、入居者の確保に尽力してくれたりと大変心強い味方となります。

信頼できる管理業者を探すポイントは以下の通りです。

  1. 実績
    重要です。多くのアパート管理実績があればそれなりのノウハウもあるはずです。できるだけ営業経験の長い会社を選ぶようにしましょう。ただし、実績にあぐらをかいているような企業はもちろん論外です。

  2. 地域密着型
    大手よりは地域に密着している管理会社の方が、社員もその土地の人間であったり、事情を知っている人が多いのでオススメです。

  3. 対応スピードの速さ(フットワークの軽さ)
    アパート経営においては様々な問題が発生する場合もあります。こうしたことに対してフットワークが軽いこと(すぐに対応してくれること)は極めて重要な要素です。

  4. 紹介能力の高さ
    実際に使ってみないとわからないというところもありますが、賃貸物件(収益物件)に対してどれだけお客様を連れてこれるかといった能力も重要です。もちろん、物件次第という面もありますが、様々な提案をしてくるかも重要な判断要素です。