アパート経営の教科書

節税効果が期待できる

アパート経営の場合、アパートからの収益やその他の収益についても建物の「減価償却」を費用とすることで、費用化して税金を合法的に節税することもできます。アパート経営だけでなく、その他の所得との損益通算も可能となるので、運用の幅が広がります。

アパート経営の教科書

アパートの建物は減価償却できる

減価償却という言葉をご存知でしょうか?基本的な内容は以下の参考サイトをご参照下さい。

参考サイト
減価償却とは
減価償却の会計処理について

上記のように、資産を費用化することが減価償却です。アパート経営の場合、建物は購入時は「資産」として扱われます。この資産は買った場合も費用ではありません。例えば、あなたが10万円で10万円相当の米ドルに両替した場合、この10万円は費用ではありませんね。10万円相当の米ドルを何かお買い物などで「使った時点」で費用となるわけです。

アパートのような建物も資産として扱われますので、「使った分」だけが「費用」になります。ただ、使った分を厳密に計算するのは難しいので基本的には「耐用年数」と呼ばれる資産を費用化する年数で割っていきます。(ちなみに土地は非償却資産といって使っても価値が減らないので、対象外です)

例えば、3000万円のアパート(木造モルタル)の場合法定耐用年数は22年とされています。つまり、毎年約136万円を費用化することができるわけです。

 

アパート経営による節税効果

減価償却だけではありませんが、このほかにもアパートを経営する事で様々な費用が発生します。こうして発生した費用がマイナスの場合、実は他の所得と「損益通算」をすることが可能なのです。

アパート経営の場合、減価償却費が生じる事で実際のキャッシュフロー上は黒字でも会計上(税務上)は赤字になることが多々あります。(参考:キャッシュフロー計算の方法
どういうことかというと、例えば賃料として年間に200万円が入るとします。ローン返済、管理費で年に100万円を支払ったとします。この場合、キャッシュフロー(現金の流れ)で言えば、100万円の黒字ということになります。
しかしながら、前節では建物に対して136万円の減価償却費が発生しています。つまり差し引き36万円の会計上の赤字です。しかし、この減価償却費というのはあくまでも会計上の処理であり、実際にキャッシュ(現金)はでません。
そのため、このケースでは100万円の現金が手元に入る上、36万円分の赤字を他の所得から控除できるということになります。

このため、アパート経営による税務上の赤字で給与所得など他の所得で支払っている税金を合法的に還付してもらうことも可能になります。サラリーマンを続けながら大家さんをしているような場合、アパート経営の税務上の収支が赤字の場合、その分を合法的に節税することができます。

注意!)当サイトは税務署・税理士が運営するサイトではありません。上記は一般論であり、個別の税務相談には応じられません。また、制度・税法の変更等により上記情報が正確ではない場合もあります。詳細な情報については税理士にご相談下さい。