アパート経営の教科書

土地の有効活用ができる

土地の有効活用ができるというメリットについては、すでに土地をもっており、その土地が遊休地となっている場合に限られます。土地は以前のような値上がり益が狙える環境ではない上、土地を持っているだけでも税金がかかってしまい、保有する土地という資産がかえって金食い虫になっていることもあります。アパート経営はそうした土地を有効活用し、資産からキャッシュフローが得られるようにすることができます。

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遊んでいる資産には働いてもらう

そもそも投資の観点からいうと、資産には大きく「キャッシュフローを減らす資産」と「キャッシュフローを増やす資産」とがあります。例えば、自動車という動産は「資産」です。売却すればそれなりの価値を持っています。しかし、この自動車という資産はキャッシュフローの観点からいうと将来、ガソリン代・自動車税・車検代などの形で「キャッシュ」を外に持ち出してしまう資産なのです。

株式や債券の場合はどうでしょうか?株式は保有していれば「配当金」や「株主優待」などのインカムゲインが入ります。債券の場合も「クーポン(利子)」という形でインカムゲインが入ってきます。これらはプラスのキャッシュフローを生み出している資産です。

それでは、不動産はどうでしょうか?土地建物は存在するだけで維持費や税金などがかかります。遊休地などは何もキャッシュフローがありませんが、それでも土地に関する税金を支払う必要があります。このままでは負のキャッシュフローを生み出すマイナスの資産になります。

アパート経営はそうした負のキャッシュフローを生み出している遊休資産を「働いてもらう資産」に切り替えることができるというメリットがあります。つまり、その土地にアパートを建てて、そこに住んでもらう事で賃料収入というインカムゲインを得ようというものです。

有名な会社では「大東建託さん」や「東建コーポレーションさん」などがこうした土地活用としてセールスをしているようです。こうした場合、アパート経営で投資というよりも「土地活用」という形で語られることが多いようです。

 

「土地活用」でアパート経営をする際の注意点

ちなみに、土地活用を目的としてアパートを経営する場合には、気をつけたいことがあります。そこにアパートを建てて本当に入居者が入るのか?ということです。
遊休地を収益化するためには、その土地にお金を落としてくれるという「入居者」の存在が必要不可欠です。時々、田んぼの真ん中にアパートが建っているような物件を見ることがありますが、そうした物件の多くは最終的には運用自体が赤字化するケースも多いようです。

サブリース(一括借り上げ)などでリスクヘッジするから大丈夫という方は「一括借り上げ(家賃保証)」「サブリースの問題点」などをご一読いただき、その問題点についても理解しておくことが重要です。