アパート経営の教科書

入居者リスク

入居者リスクという言葉があります。これは例えば入居者の賃料支払いの遅れ(滞納)、不良入居者による他の入居者への悪影響などもあります。こうした入居者が入らないようには審査が重要ですが、個人でできる審査の調査などは限られています。このリスクに対するには厳密な審査や保証人の設定などノウハウが必要になってきます。

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入居者リスクにはどんなものがある?

収益物件(経営するアパート)における入居者リスクとはいったいどのようなものでしょうか?おおきくたとえるのであれば、「入居者の行動に起因して、アパート経営者に対して引き起こされる金銭的・非金銭的な損失」となるのでしょうが、以下では代表的なものを例示していきます。

  1. 賃料(家賃)の滞納
  2. 近隣住人・他の入居者に騒音・ゴミなどで迷惑をかける
  3. 契約上の禁止行為を行う(ペットの飼育、複数人での生活など)
  4. 設備の破壊行為やそれに準じる行為を行う
  5. 上記の問題を抱えていても退去しない(立ち退きリスク)

上記などが代表的でしょうか?

 

入居者リスクに対する備えと対策

では、アパート経営者(投資家)がこの入居者リスクに備えるにはどのような対策があるのでしょうか?

一つは入居者に対する審査を厳しくすることが挙げられます。

  1. 必ず保証人をつける。ダメなら保証会社を付ける
  2. 公務員・上場企業の社員以外は不可。法人契約のみ
  3. 学生不可
  4. 外国人不可

上記のような対策を採る事で、入居者リスクはかなり抑えることができます。ただ、一方で、入居希望者を絞ることになるため、空室リスクが逆に増大することになります。実際のところは、かなり魅力のある物件でなければ条件を絞るほど入居者の数は減ることになりリスクのほうが大きくなる可能性が高くなります。

つまり、「入居者リスクを減らすために入居審査を厳しくする=賃貸需要を自ら制限することになる=入居率(入居者)が減る」という式が成立してしまうわけです。もちろん、無審査を奨励するわけではありません。ただし、あまりにも過度な審査基準を設けることはアパート経営における収益性を失わせる原因となるということです。

この二つについてはバランスの問題で、入居率(空室リスク)と審査の厳しさ(入居者リスク)のバランスが重要になります。こうした入居者に対する審査のノウハウが無いうちは管理業者などを活用した方がより効率的なアパート経営ができるかもしれません。