アパート経営の教科書

返済期間は何年にするか? / アパートローン比較

アパートローンはローン(借金)ですから当然返済をしていきます。そして返済において重要になるのが、返済期間を何年に設定するのか?ということです。返済期間を長くすればするほど、1年あたりの返済額は小さくて済みますが、利息の関係上総返済額は大きくなります。ここでは、アパートローンの比較における返済期間について分かりやすく説明していきます。

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返済期間によるアパートローンの総返済額の違い

例えば、5000万円を年利4%の金利で借りたと仮定します。この際、返済期間が10年、20年、30年の場合の総返済額(借入元本+利息負担分)の違いを検証してみます。(元利金等返済方式・固定金利とする)

10年で返済:60,747,028円(借入元本の約1.21倍)
20年で返済:72,717,490円(借入元本の約1.44倍)
30年で返済:85,934,612円(借入元本の約1.71倍)

このように、同じ条件で借りていても、返済期間が長くなるほど利息の関係上、支払う総返済額は大きくなります。(ちなみに、金利が高くなるほどその傾向はより顕著となり、低くなれば緩やかになります。)

一方で、返済期間を短くすれば、その分1回の返済に対して支払うべき金額もおおきくなります。先ほどの同じ条件で、毎月の返済額を比較すると、

10年で返済:506,225円
20年で返済:302,990円
30年で返済:238,707円

返済期間を短くする方が、月々の返済金額もおおきくなってしまいます。返済期間を決める際は、例えば、投資したアパート物件から上がる収益(賃料)の金額と「空室リスク」を考慮しながら、余裕を持って返済できる金額とすることも大切です。例えば、月々の賃料が満室時でも50万円という状態で、先ほどの例での10年間の返済とすると、常に満室という状態でなければ、手出しをする(賃料以外の部分からアパートローンの返済に充てる)必要が出てくるということになります。

上記は極端な例だとしても、収益と返済額にはバランスを持たせて、賃料で十分に返せる返済額とした上でできるだけ短期に完済するという手法を相談しながら決めていくようにしましょう。また、返済の場合は「繰上返済」という方法を使う事で早期の返済が可能です。ただし、アパートローンの繰上返済には条件があったり、手数料がかかる場合などもあるので、利用には注意してください。