アパート経営の教科書

アパートローン審査と収益物件の収益性

投資対象となるアパートや物件が生み出すキャッシュフローをはじめとした収益性が審査の対象となります。特に収益還元法などをアパート物件の審査に取り入れているところはその収益性が下記で説明する資産価値にもつながりますので、より重要となります。アパート経営に関する計画書などの妥当性や周辺の状況なども調査され、収益計画の内容やその妥当性が審査の対象となります。

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アパートの収益性と融資審査

アパートの収益性についてですが、この収益性という部分はなかなか評価しにくいものです。なぜならばアパートの収益性は現時点で将来の収益性を判断することは極めて困難であるためです。

そのため、アパートローン・融資の審査においては計画の妥当性とその妥当性と収益性とのバランスが重要視されると考えられます。

収益計画の妥当性

例えば、計画の妥当性というのは立地や建物のグレードに対する家賃設定の妥当さ(高すぎないか?安すぎないか?)、収益物件のメンテナンス・修繕計画また、修繕計画に基づく積立金に関する計画は妥当であるかなどが対象です。

アパートローン・融資は数十年にわたって利用するものですから計画が到底実現不可能なものであってはならないわけです。周辺相場や建物の構造などから想定される家賃収入や修繕にかかる費用などには妥当な水準というものがあります。そうした計画がしっかり立てられているのかが大きな審査項目といえるでしょう。

この収益計画が妥当でない(綿密でない)場合にはアパートローン審査基準としては大きくNGです。計画が絵に描いたもちであるのならば、その計画に基づいた返済シミュレーションも破綻するためです。まずはしっかりとした収益計画をたてましょう。

妥当な収益計画とリスク+返済シミュレーション

妥当な収益計画があれば、その計画に基づいた返済シミュレーションが行われます。例えば、年間の家賃収入が300万円、修繕積立+諸経費で100万円の支出がある場合は年間で200万円の純収益があがることになります。
この計画でローンの返済がどの程度であるのかが問われます。この計画で年間の返済額が300万円という形になるのであれば、年間に100万円の赤字が発生することになりますので、当然審査はNGになるでしょう(他に担保があれば別かもしれませんが)。

つまり、妥当な収益計画でありながらかつ、ローンの貸し手(金融機関)に対して安定的に支払いが可能かどうかが審査されます。また、当然アパートはずーっと満室ということはありえないでしょうからそうした空室リスクなども一定割合考慮されることになります。