アパート経営の教科書

アパート経営とキャッシュフロー

アパート経営に限らずですが、経営において特に重要なのは「キャッシュフロー」です。どんなに黒字経営をしていてもキャッシュフローがマイナスであれば、最終的には資金が枯渇して、最悪黒字倒産となってしまいます。
逆にキャッシュフローがプラスであれば帳簿上では赤字経営であっても余裕のある経営が可能となります。

ここでは、アパート経営をおこなうときのキャッシュフローの重要性とどのようにしてキャッシュフローをプラスにしていくのかについて分かりやすく解説していきます。

アパート経営の教科書

キャッシュフローとは何か?

キャッシュフローとは、資金の流れを指します。簿記上では、

売上-経費+(非現金支出-非現金収入)=キャッシュフロー

以上のように計算されます。例えば、以下のような売上実績のある会社を想像してみてください。普通の損益計算書の場合、例えば、売上が発生していれば、たとえ現金が入っていなくても売上となります(例えば、管理会社から振り込まれるのが、数ヵ月後であっても)。また、逆に支払いが無い場合であっても減価償却費(建物の価値下落分を按分したもの。例えば、2000万円の建物であれば、通常22年でその価値を減少させます。つまり、年間で約91万円)は経費として計上されます。しかし、こうした減価償却費は実際にオーナーが現金として支払うわけではありません。あくまでも帳簿上の費用です。

こうした「帳簿上の」というのは結構厄介なもので、帳簿上はマイナス、でもキャッシュフローはプラスということは少なくありません(逆もまたしかりですが)。

ただし、実際に重要なのはキャッシュとして実際にいくら手元に残っているのか?という方です。

例えば、極端な例を挙げます。

売上が1000万円で経費が1200万円だとします。この場合、会計上は200万円の赤字が出ることになります。「損金について」のページでも説明していますが、この場合、他の所得(サラリーマン給料など)があった場合には、200万円の損失がサラリーマンの給料と相殺されて、サラリーマン給料の中から払っている税金の一部が還付されます。

でも、実はこの経費の内、600万円はアパート建物の減価償却費だっととしたら、どうでしょうか?

この場合のキャッシュフローは1000万円-1200万円+600万円=400万円となり、1年前よりも400万円の現金が増えたことになっているのです。

つまり、アパート経営においては会計上はできるだけ赤字または所得を少なくし、キャッシュフローのプラスを大きくしていくということが基本政策となるわけです。