アパート経営の教科書

中古物件の方が税金対策になると聞いたのですが本当ですか?

アパート経営を検討しています。中でも節税効果があるという点に興味があります。節税効果を考える場合にはアパートは新築よりも中古の方が良いと聞きましたが本当でしょうか?

アパート経営の教科書

回答:税効果(節税効果)は減価償却を考えます。

アパート経営による節税効果を考える場合は、基本「減価償却」が大きなポイントとなります。減価償却とはアパートなどの収益物件の建物等の年数経過(経年劣化)や消耗などにより価値が下落した部分のことを指します。そして、その減価分はアパート経営における費用として損金計上できます。

例えば、アパート経営による収入が100万円で、建物の減価償却費が100万円とすると、現実には100万円の現金が収入としてありますが、税法上は収益金は0円となり、税金がかかりません。また、場合によってはアパートによる収入よりも減価償却費の方がおおきくなる場合があります。このケースでは、別にサラリーマンなどで収入があった場合、そちらの税金も安くすることができる場合があります。

中古アパートの減価償却は期間が短い場合がある

では、なぜ中古アパートの方が節税効果が高いのか?といいますと、通常建物は法定償却期間という税務上の償却年数が定められています。例えば木造アパートの場合、減価償却期間は20年です。つまり、新築で2000万円のアパートを建てた場合には、2000万円÷20年=100万円が減価償却費用として認められるわけです。(定額法の場合)

では、築12年の中古アパートの場合はどうでしょうか?この場合、法定減価償却期間は20年-12年=8年となります。仮に同じ2000万円で購入した場合の償却費用は2000万円÷8年=250万円が毎年の費用として認められることになります。

この違いが中古アパートの方が節税効果が高いといわれる理由です。(本ページでは説明を簡略化するために計算などをかなり省略したりしています。大雑把な回答としてご覧下さい。詳細は税理士にお尋ね下さい)

 

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