アパート経営の教科書

建物・設備・耐用年数とアパート経営

アパートの物件価値として、建物や設備のグレードやその耐用年数なども価値を左右します。建物や設備のグレードが高ければやはりお客さん(入居者)の需要も高く賃料も高く設定できます(差別化)。また、耐用年数が長い(長期に運用できる)のであれば、その分、購入価格に対する最終利回りは高くなることが分かります。

アパート経営の教科書

中古収益物件を比較するときは耐用年数をしっかりとチェック

新築物件の場合もそうですが、中古物件を比較する場合は特に設備や建物のグレードや耐用年数などをチェックしましょう。

例えば物件価格4000万円、年間賃料600万円(満室時)という場合、物件利回りはなんと15%の高利回り物件です。しかし、この翌年大規模な改修が必要で、改修費用として4000万円がかかったというのであれば、改修費込みの利回りにすると利回りは7.5%にまで低下してしまいます。

この例は極端だとしても、アパート経営における「アパート自体(建物や設備)」は消耗品ですから、長期的な運用を行う倍には必ず修繕、修理、改修などが必要になります。こうした点もアパートの価値を決める要素となります。

建物の設備やグレードで価値アップ?

例えば、多少価格が高くなっても、建物や設備のグレードが上がることが長期的なプラスになる場合もあります。詳しくは「アパート経営と管理・マネジメント」の項目で説明していきますが、アパート経営というものも、需要と供給のバランスにより価格が決まるものです。
建物のグレードをワンランクアップさせる事で、入居者の需要が大きくアップするのであれば、それにより空室率の低下、家賃の値下げ圧力の低下など、最終的な利回りの向上につながる可能性もあります。

代表的なものとして

・ペット共生(ペット可物件やペットのための設備など)
・インターネット無料
・オール電化などへの対応

などが挙げられます。