アパート経営の教科書

アパートの収益性を左右する要素

特に、中古物件の比較には「利回り」が○%などという広告がよく出ているように、その物件の収益性も大切です。通常は物件価格に対して、入居者で満室になったときの賃料で計算される場合がほとんどです。ただ、あくまでも表面上の利回りであることも多いのでしっかりとした吟味が必要になります。

アパート経営の教科書

アパート(収益物件)の価値を左右する要素

アパート経営と利回り」で説明したように、アパートの「利回り」と「将来的な価値」は必ずしも同一ではないことを解説しました。つまり、アパート(収益物件)の価値を構成するものは、利回りという結果ではなく、それを構成している要素の方が大切であるといえます。ここでは、その要素をそれぞれ分析していきます。ちなみに、この考え方は単なる物件比較だけでなく、今後のアパートの管理・修繕・運用にも関連します。

立地

アパート経営において立地は極めて重要な要素の一つです。入居者の視点にたって、ニーズがあるのかを考えます。ただ、そこに済むのはあなたではないので、アパートに住む入居者がどう感じるかが重要です。収益物件にとってのより立地は交通の便、スーパー等の買い物の場、生活に必要なものが生活圏にある場所などです。また、大規模な学校の近くなど、中長期にわたってアパートを利用する人が多いと考えられる場所も良い立地といえそうです。

将来性

アパート経営の果実(収益)は数年でとり終わるものではありません。短くても10~20年近いスパンで考える必要があります。また、途中で中古アパートとしても売却できるように、将来性があることも大切です。立地とも類似しますが、立地が現在であるのに対して将来的な予測もたてておくと良いでしょう。例えば、大規模な再開発、大学や役所など入居者を生み出す施設の移転などが挙げられます。

建物・設備・耐用年数

アパートの物件価値として、建物や設備のグレードやその耐用年数なども価値を左右します。建物や設備のグレードが高ければやはりお客さん(入居者)の需要も高く賃料も高く設定できます(差別化)。また、耐用年数が長い(長期に運用できる)のであれば、その分、購入価格に対する最終利回りは高くなることが分かります。