アパート経営の教科書

アパートローン審査と投資対象の資産価値(転売価値・担保的価値)

投資対象となっている物件にどれだけの担保的な価値があるのかという審査です。立地や転売するときの予想価格、また建物自体の耐用年数なども評価の対象となります。資産価値が低い物件の場合は保守的な金融機関での融資は難しくなります。中古の場合は築年数なども審査の対象となります。

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アパートの資産価値と融資審査

当然ですが、アパートローンとして借りる金額と物件価格に開きがないほど、審査はより厳しくなります。例えば、5000万円のアパートを購入する際に、借りる金額が5000万円という場合(フルローン)、銀行側も慎重になります。そこで、このアパートローンに頭金として1000万円を入れるとすれば、5000万円の物件に対してのローンが4000万円となり、銀行側も十分な担保価値があるみなし審査上有利になります。

資産価値(転売価値・担保的価値)というのは要するに、投資したアパート・収益物件自身が持つ価値です。ただし、こうした収益物件の価値自体はその資産自体が生み出すキャッシュフローに依存することになります。そのため、投資的価値が低い収益物件は当然資産価値も低く算定されてしまいます。

そのため、収益物件の資産価値というものは単一なものではなく、もう一つのアパートローンの審査項目である「収益性・収益計画」とも密接に関わることになります。