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アパート経営の教科書

アパート経営と利回り

Realestate & Apartment Investing

特に、中古物件の比較には「利回り」が○％などという広告がよく出ているように、その物件の収益性も大切です。通常は物件価格に対して、入居者で満室になったときの賃料で計算される場合がほとんどです。ただ、あくまでも表面上の利回りであることも多いのでしっかりとした吟味が必要になります。

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そもそも利回りとは何か？

そもそも利回りとは一体どんなものなのでしょうか？利回りの計算は1年間に得られる収益額を投資総額で割ったものです。例えば年に10万円の収入が入る物件を100万円で購入した場合の利回りは10÷100＝10％ということになります。アパート経営やマンション投資などを考えている多くの方は、この「利回り」の大きさに注目されますが、利回りと一口にいっても様々な種類がありますので、ここで一旦整理しておきます。

想定利回り（表面利回り）

利回り計算の基本となるものです。想定家賃（中古の場合は現家賃）を物件価格（土地＋建物）の合計価格で割ることにより計算することができます。例えば年間家賃収入（想定）が300万円で物件価格が4000万円の場合、300÷4000＝7.5％となります。 不動産投資における利回り表示は基本的にこの「想定利回り（表面利回り）」となっています。
>>想定利回り（表面利回り）

実質利回り

アパート経営において最も重視したい部分です。想定家賃から固定資産税や管理費、修繕費（積立金）などの各種費用を控除したもの（実質収入）を投資総額で割るものです。要するに正味収益となります。想定利回りや投資利回りと異なりかなり実感に近い数字になります。例えば年間家賃収入（想定）が300万円で物件価格が4000万円の場合で、年間の税金が20万円、管理費が家賃の5%、積立金が30万円、借入金に対する利息負担が80万円の場合、（300-20-15-30-80）÷4000＝3.875%となります。
>>実質利回り

投資利回り（自己資本収益率）

不動産投資をおこなう場合の総合効率を計算する場合に使われます。想定家賃（中古の場合は現家賃）を「投資家自身が拠出する資金」で割る事で計算できます。不動産投資の場合は多くの場合、金融機関からアパートローンなどの借入をおこなうため、その分利回りも大きくなります。例えば年間家賃収入（想定）が300万円で物件価格が4000万円の場合で、自己資金が1000万円の場合（残り3000万円は借り入れ）、300÷1000＝30％となります。
>>投資利回り（自己資本収益率）

NOI利回り

Net Operation Incomeの略ですが、不動産投資においてプロがよく利用する利回り指標です。実質利回りと似ていますが、ローンの返済額を考慮しません。実際のアパート家賃収入から、税金、管理費用、修繕費（積立含む）、その他費用を差し引いて計算されます。ローン返済額や減価償却費は考慮しない方法です。
>>NOI利回り

最終利回り

最終利回りは最後になってみなければわかりません。上の「想定利回り」「投資利回り」「実質利回り」は投資前におこなえるシミュレーションであり、あくまでも前提が「満室」です。最終利回りは空室があった場合や家賃の値下げ、フリーレントがあった場合の損失まで含めた計算となります。ただし、これはやってみないと出せないものです。
仮に、家賃の20%がそうした損失（空室・フリーレントなど）が合ったとみなすと、これまでの条件で計算した場合、2.375%となります。
>>最終利回り

 

収益性（利回り）とアパート経営について

アパート投資について勉強をするとどうしても収益物件を見るときに「利回りは？」という話になってしまいます。アパート経営は投資なのでそれはそれで仕方が無いことだとはお思います。しかし、利回りというものはあくまでも表面上のもので、これを構成している各種要件を正しく把握した上で、はじめて利回りによる収益物件（アパート）の比較が重要になってくるものだと考えています。

アパート経営の利回りの比較で気をつけたいポイント

  1. 中古アパートの想定利回りはどう計算される？
    中古アパートの場合、想定利回りは入居している部屋は現在の賃料、入居者がいない部屋は募集賃料で計算されることが多いです。しかし、物件に住んでいる人の賃料に大きな差があった場合はどうでしょうか？ここでは、中古アパートの利回り計算の問題点を解説。

  2. アパートの利回りとリスクの関係
    利回りは高ければ高いほどいいに決まっている。とおもいませんか？しかし、実際には利回りが高い物件というものは、それなりにリスクが高い物件でもあるわけです。ここでは、アパート経営におけるリスクと利回りの関係性について解説していきます。

投資にはリスクがあるといいますが、利回り（リターン）とリスクは表裏一体です。リスクとは要するにぶれ幅のことであり、リターンが大きい投資はそれに応じたリスクがあるわけです。（参考：標準偏差とリスク）

 

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